rejestracja
W naszym portalu odnajdziesz rzetelne i profesjonalne odpowiedzi na postawione przez Ciebie pytania dotyczące zagadnień mieszkalnictwa. Dlatego na naszej stronie oferujemy Państwu porady w zakresie wielu problemów takich jak np. prawo mieszkaniowe, gospodarka komunalna, zarządzanie nieruchomościami, spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe. Zdajemy sobie sprawę, iż współczesne media są bardzo dobrym środkiem dotarcia do szerokiego grona odbiorców oraz wiemy jak ciężko dziś otrzymać fachową pomoc, bez przeznaczania na ten cel dużej ilości środków pieniężnych. W tej sytuacji, po uprzednim zanalizowaniu Państwa potrzeb, wychodzimy z naszą ofertą. Prawo mieszkaniowe jest bowiem problemem, z którym często borykają się pojedyncze osoby czy jednostki prawne. Zależy nam, by trudne – z powodów legislacyjnych – zarządzanie nieruchomościami stało się przejrzystym i korzystnym procesem dla obu stron.
Strona głównaNowościO MinigoDoradztwoSzkoleniaTekstyOgłoszeniaWydawnictwa

informacjeCzym jest modernizacja?

W co najmniej kilku aktach prawnych obecne jest pojęcie modernizacji (m.in. w przepisach podatkowych i o rachunkowości), jednak w żadnym nie znajdziemy definicji tego terminu. Nic więc dziwnego, że zakwalifikowanie różnych prac nazywanych modernizacją albo do remontów, albo do ulepszeń (inwestycji) stwarza obecnie problemy. Skoro bowiem z przepisów podatkowych i o rachunkowości wynika, że nie ma - oprócz remontów i ulepszeń - żadnej trzeciej kategorii, do której mogłyby zostać zaliczone np. prace budowlane tradycyjnie uważane za modernizację, ani też nie ma definicji modernizacji w Prawie budowlanym, to należy podjąć decyzję, czy w konkretnym przypadku mamy do czynienia z ulepszeniem, czy z remontem? Ale jak ją tu ją podjąć, skoro nie wiadomo czym w istocie ta modernizacja jest?

Sporo problemów praktycznych mają z tym dziś spółdzielnie mieszkaniowe bowiem wcześniej właśnie w ustawie z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.), dalej u.s.m.,  znajdowała się ustawowa definicja modernizacji.

Ale art. 61 ust. 5 tej ustawy o treści: „Za modernizację, o której mowa w ust. 4, uważa się trwałe ulepszenie (unowocześnienie) istniejącego budynku lub lokalu, przez co zwiększa się wartość użytkowa budynku lub lokalu", został uchylony ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873), która weszła w życie 31 lipca 2007 r.. (Wcześniej do modernizacji odnosił się także art. 61 ust. 4 u.s.m.)

Jeszcze wcześniej (do 2005 r.) definicję modernizacji można było znaleźć także w Prawie budowlanym, a obecność tam tej definicji byłą jedną z przyczyn używania tego terminu w przepisach podatkowych i o rachunkowości bez jego bliższego definiowania.

W przepisach pojawia się także inny termin - termomodernizacja. Uprzednio jego znaczenie wynikało z przepisów ustawy z 18 grudnia 1998 r. o wspieraniu przedsięwzięć termomodernizacyjnych (D.U. 162, poz. 1121 z późn. zm.), która później została zastąpiona ustawą z 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz.U. Nr 223, poz. 1459). W świetle tej ostatniej termomodernizacja to najczęściej (choć nie zawsze) ulepszenie a nie remont, gdyż odrębnie zdefiniowano w tej ustawie przedsięwzięcia termomodrnizacyjne, a odrębnie remontowe.

Zgodnie z art. 2 pkt 2 ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów, przedsięwzięcia termomodernizacyjne to przedsięwzięcia, których przedmiotem jest:

  1. ulepszenie, w wyniku którego następuje zmniejszenie zapotrzebowania na energię dostarczaną na potrzeby ogrzewania i podgrzewania wody użytkowej oraz ogrzewania do budynków mieszkalnych, budynków zbiorowego zamieszkania oraz budynków stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego służących do wykonywania przez nie zadań publicznych,
  2. ulepszenie, w wyniku którego następuje zmniejszenie strat energii pierwotnej w lokalnych sieciach ciepłowniczych oraz zasilających je lokalnych źródłach ciepła, jeżeli budynki wymienione w lit. a, do których dostarczana jest z tych sieci energia, spełniają wymagania w zakresie oszczędności energii, określone w przepisach prawa budowlanego, lub zostały podjęte działania mające na celu zmniejszenie zużycia energii dostarczanej do tych budynków,
  3. wykonanie przyłącza technicznego do scentralizowanego źródła ciepła, w związku z likwidacją lokalnego źródła ciepła, w wyniku czego następuje zmniejszenie kosztów pozyskania ciepła dostarczanego do budynków wymienionych w lit. a,
  4. całkowita lub częściowa zamiana źródeł energii na źródła odnawialne lub zastosowanie wysokosprawnej Kogeneracji.

Natomiast w świetle art. 2 pkt 3 przedsięwzięcia remontowe to przedsięwzięcia związane z termomodernizacją, których przedmiotem jest:

  1. remont budynków wielorodzinnych,
  2. wymiana w budynkach wielorodzinnych okien lub remont balkonów, nawet jeśli służą one do wyłącznego użytku właścicieli lokali,
  3. przebudowa budynków wielorodzinnych, w wyniku której następuje ich ulepszenie,
  4. wyposażenie budynków wielorodzinnych w instalacje i urządzenia wymagane dla oddawanych do użytkowania budynków mieszkalnych, zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi.

Jak z tego wynika, wśród przedsięwzięć remontowych w rozumieniu ww. ustawy znajdują się nie tylko remonty sensu stricte, ale także ulepszenia. Zatem definicje ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów nie są przydatne do podejmowania decyzji, czy termomodernizację należy zakwalifikować jako remont, czy jako ulepszenie w rozumieniu przepisów podatkowych i o rachunkowości. Świadczą one o tym, że pewne rodzaje termomodernizacji w rozumieniu tej ustawy mogą być kwalifikowane jako ulepszenie, a nie jako remont (a z kolei pewne rodzaje przedsięwzięć remontowych w rozumieniu tej ustawy nie są remontami ale ulepszeniami). Wobec tego, o tym, czy dana termomodernizacja (w rozumieniu ustawy o wspieraniu termomodernizacji i remontów) jest remontem, czy ulepszeniem powinny decydować inne kryteria a nie definicje ustawy o wspieraniu remontów i termomodernizacji. Kryteria takie same, jak w przypadku innych modernizacji.

Usunięcie z u.s.m. pojęcia modernizacji powoduje m.in., że prace mające dotychczas charakter modernizacji mogą już nie być finansowane z wkładów budowlanych, lecz ze środków funduszu remontowego (bo zostaną zaliczone do kategorii remontów). Zatem środki z funduszu remontowego spółdzielni mogą obecnie być używane na finansowanie termomodernizacji i dociepleń budynków, które były wcześniej uważane za rodzaj modernizacji, więc nie mogły być finansowane ze środków z funduszu remontowego (które można przeznaczać na sfinansowanie jedynie prac remontowych). Spółdzielnie nie mogą za to można żądać wpłat na fundusz termomodernizacyjny, których zadaniem było doprowadzenie do całkowitego pokrycia kosztów termomodernizacji przez osoby, którym przysługują prawa do lokali w budynku, w którym termomodernizacja miała miejsce. Takie wpłaty na fundusz termomodernizacyjny, stanowiły w istocie formę uzupełnienia wkładu budowlanego i z tego powodu spółdzielnia - inaczej niż w przypadku funduszu remontowego - mogła żądać ich wniesienia tylko wtedy, gdy termomodernizacja rzeczywiście miała miejsce - por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 2 lutego 2007 r., III CZP 141/06, LEX nr 212451.

Zakwalifikowanie po 31 lipca 2007 r. dociepleń do robót remontowych nie zmieni sytuacji podatkowej (np. w odniesieniu do podatku VAT), ani nie wpłynie na pojęcie remontu stosowane w Prawie budowlanym. Bo w świetle obu tych ustaw docieplenia budynków kwalifikowane były jako remont na podstawie regulacji zawartych w tych ustawach.

Fakt, że modernizacje mogą być zaliczone do remontów i sfinansowane ze środków funduszu remontowego spółdzielni mieszkaniowej nie likwiduje jednak problemów z zakwalifikowaniem konkretnych prac. W praktyce bowiem termin modernizacja używany w odniesieniu do prac o bardzo różnym charakterze, z których część z pewnością nie może zostać zakwalifikowana jako remont.

Praktyczne trudności mogą z tym mieć nie tylko spółdzielnie mieszkaniowe, więc problem bywa dyskutowany w różnych gremiach i stał się nawet tematem jednej z interpelacji poselskich.

W odpowiedzi podsekretarza stanu na interpelacje (nr 5033) w sprawie zasad rozliczania kosztów ocieplania budynku spółdzielczego napisano m.in., iż:

„... problem dotyczy kwalifikacji, na gruncie ustawy o rachunkowości oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nakładów związanych z ocieplaniem spółdzielczych budynków, które pokrywane są przez spółdzielnie mieszkaniowe z funduszu remontowego. Mianowicie, czy nakłady te wpływają na ulepszenie środka trwałego, a tym samym zwiększają jego wartość, czy też ponoszone są w ramach prac remontowych.

Stosownie do postanowień art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (updop) nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które, zgodnie z art. 16g ust. 13 updop, powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Do wydatków na ulepszenie środków trwałych, o których mowa w art. 16g ust. 13 updop, powodujących zwiększenie wartości początkowej tych środków, zalicza się wydatki na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację. Zgodnie z postanowieniami tego przepisu środki trwałe uważa się za ulepszone, jeżeli wydatki poniesione na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację powodują wzrost wartości użytkowej i technicznej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środka trwałego do używania, przy czym powyższy wzrost mierzy się w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji. Podobnie stanowi przepis art. 31 ust. 1 ustawy o rachunkowości.

Przy kwalifikacji wydatków, w wyniku poniesienia których nastąpiło ulepszenie środka trwałego, niezbędne jest również określenie, czy zwiększają one wartość użytkową środka trwałego. Jak stwierdził NSA w wyroku z dnia 4 grudnia 2002 r. (sygn. akt I SA/Łd 312/01) <ustalenie, że dany środek trwały został poddany przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji jest tylko pierwszą przesłanką zwiększenia wartości początkowej środka trwałego o wydatki poniesione na ulepszenie. Musi być spełniona jeszcze jedna przesłanka: wzrost wartości użytkowej środka trwałego w stosunku do wartości z dnia przyjęcia tego środka do używania>.

Istotą remontu jest natomiast przywrócenie pierwotnego stanu technicznego oraz użytkowego środka trwałego bez zwiększenia jego wartości początkowej. Jak stwierdzono bowiem w wyroku NSA z dnia 14 stycznia 1998 r. (sygn. akt SA/Sz 119/97) <wszystkie działania przywracające pierwotny stan techniczny i użytkowy środka trwałego wraz z wymianą zużytych składników technicznych można uznać za remont. Natomiast przez ulepszenie należy rozumieć unowocześnienie środka trwałego, które podnosi jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż pierwotne jego przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi nowych cech użytkowych>.

Ocieplenie budynku mieszkalnego ma na celu poprawę izolacyjności cieplnej budynku, a tym samym wpływa na obniżenie kosztów ogrzewania znajdujących się w nich lokali. Ostateczna jednak ocena co do charakteru prac budowlanych, a tym samym kwalifikacji wydatków na ocieplenie budynku, powinna uwzględniać ekspertyzy specjalistów z dziedziny budownictwa. Dopiero w oparciu o tę wiedzę będzie można stwierdzić, że w konkretnym przypadku ocieplenie budynku wpływa na ulepszenie środka trwałego zwiększającego jego wartość bądź ma charakter remontu (por. wyrok NSA z dnia 3 grudnia 1999 r. sygn. akt I SA/Wr 477/98).

Jednocześnie pragnę zauważyć, że uchylony przepis art. 61 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie stanowił, że ocieplenie budynku spółdzielczego należało traktować jako modernizację. Przepis ten definiował jedynie pojęcie <modernizacji> użyte w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych... Uchylenie tego przepisu nie oznacza, że obecnie każde ocieplenie budynku należy rozpatrywać w kategoriach remontu.

Każdy przypadek powinien być rozpatrywany indywidualnie, a więc o kwalifikacji nakładów poniesionych na ocieplenie budynku mieszkalnego powinny decydować służby techniczne spółdzielni mieszkaniowej.

Pragnę poinformować, że odpisy na fundusz remontowy w spółdzielniach mieszkaniowych obciążające koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, o których mowa w art. 6 ust 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, stanowią koszty uzyskania przychodów (art. 16 ust. 1 pkt 9 updop).

Zakwalifikowanie natomiast przez spółdzielnię mieszkaniową ponoszonych wydatków na ocieplenie budynku mieszkalnego jako wydatków powodujących ulepszenie środka trwałego wpłynie na zwiększenie wartości tego środka. Pragnę jednak zauważyć, że w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych spółdzielcze zasoby mieszkaniowe (m.in. budynki mieszkalne) nie podlegają amortyzacji (art. 16c pkt 2 updop)."

Jak widać, prace nazywane modernizacją mogą mieć albo charakter remontu, albo ulepszenia - w tym drugim przypadku powiększają wartość środków trwałych. Zgodnie z art. 31 ustawy o rachunkowości :

  1. Wartość początkową stanowiącą cenę nabycia lub wytworzenia środka trwałego powiększają koszty jego ulepszenia polegającego na przebudowie, rozbudowie, modernizacji lub rekonstrukcji i powodującego, że wartość użytkowa tego środka po zakończeniu ulepszenia przewyższa posiadaną przy przyjęciu do użytkowania wartość użytkową, mierzoną okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów, uzyskiwanych przy pomocy ulepszonego środka trwałego, kosztami eksploatacji lub innymi miarami.
  2. Wartość początkową środków trwałych - z wyjątkiem gruntów nie służących wydobyciu kopalin metodą odkrywkową - zmniejszają odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe dokonywane w celu uwzględnienia utraty ich wartości, na skutek używania lub upływu czasu.
  3. Wartość początkowa i dotychczas dokonane od środków trwałych odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe mogą na podstawie odrębnych przepisów ulegać aktualizacji wyceny. Ustalona w wyniku aktualizacji wyceny wartość księgowa netto środka trwałego nie powinna być wyższa od jego wartości godziwej, której odpisanie w przewidywanym okresie jego dalszego używania jest ekonomicznie uzasadnione.

Z kolei art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w kwestii ulepszania środków trwałych mówi:

„Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków ustaloną zgodnie z ust..1 i 3-11, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych...".

Wspomniane służby techniczne spółdzielni mieszkaniowej mogą w celu określenia charakteru konkretnych prac posłużyć się przepisami ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.), jednak pamiętać należy, że ze względu na autonomiczność i szerszy (niż tylko do obiektów budowlanych) zakres oddziaływania przepisów podatkowych, przepisy Prawa budowlanego nie mają wprost zastosowania do celów podatkowych. Definiują one w art. 3 pkt 8 remont jako wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż w stanie pierwotnym. W art. 3 pkt 6 umieszczono też definicje budowy (także rozbudowy, nadbudowy i odbudowy) budynku, przy czym roboty zaliczone do budowy mają charakter inwestycji. Zgodnie z wyrokiem NSA z 7 listopada 1995 r. (sygn. SA/Gd 2271/94) o tym, czy dane roboty zakwalifikować należy jako remont, czy jako modernizację (ulepszenie) nie decyduje ani konieczność ich wykonania, ani celowość lecz kryteria techniczne, a w wątpliwych sytuacjach podstawą zakwalifikowania robót do kategorii remontu lub modernizacji (ulepszenia) powinna być ekspertyza wykonana przez jednostkę specjalistyczną albo przez biegłych.

 

Andrzej Iwanicki

Słowa klucze: mieszkalnictwo, termomodernizacja, Andrzej Iwanicki, artykuł, modernizacjaKategoria:Poczytaj sobie

OGŁOSZENIA: nieruchomości i zarządzanie nieruchomościami
OSTATNIE OGŁOSZENIA NIERUCHOMOŚCI
POCZYTAJ SOBIE
PERYSKOP
ZWRÓĆ UWAGĘ

Ministerstwo Infrasrtuktury przygotowało Założenia polityki wsparcia mieszkalnictwa do 2020 r. i skierowało je 27 maja 2010 r. do rozpatrzenia przez Komitet Rady Ministrów. Zachęcamy do lektury. Zobacz: Założenia polityki...

więcej
ECHA Z RYNKU

Analizy rynku hipotecznego można znależć na stronie internetowej Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego:
Raporty na temat rynku nieruchomości w Łodzi można zamówić w Instytucie Nieruchomości Valor s.c.

więcej