rejestracja
W naszym portalu odnajdziesz rzetelne i profesjonalne odpowiedzi na postawione przez Ciebie pytania dotyczące zagadnień mieszkalnictwa. Dlatego na naszej stronie oferujemy Państwu porady w zakresie wielu problemów takich jak np. prawo mieszkaniowe, gospodarka komunalna, zarządzanie nieruchomościami, spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty mieszkaniowe. Zdajemy sobie sprawę, iż współczesne media są bardzo dobrym środkiem dotarcia do szerokiego grona odbiorców oraz wiemy jak ciężko dziś otrzymać fachową pomoc, bez przeznaczania na ten cel dużej ilości środków pieniężnych. W tej sytuacji, po uprzednim zanalizowaniu Państwa potrzeb, wychodzimy z naszą ofertą. Prawo mieszkaniowe jest bowiem problemem, z którym często borykają się pojedyncze osoby czy jednostki prawne. Zależy nam, by trudne – z powodów legislacyjnych – zarządzanie nieruchomościami stało się przejrzystym i korzystnym procesem dla obu stron.
Strona głównaNowościO MinigoDoradztwoSzkoleniaTekstyOgłoszeniaWydawnictwa

informacjeZarządzanie nieruchomościami – pojęcie o różnych aspektach

Zarządzanie nieruchomościami lub zarządzanie nieruchomością mieści się w szeroko pojmowanym pojęciu zarządu, które ma kilka znaczeń i może być różnie rozumiane w zależności od kontekstu, w jakim się go używa. A używa się go zarówno na określenie ogółu czynności składających się na administrowanie rzeczą czy też majątkiem, jak i na oznaczenie pewnej formy organizacyjnej sprawowania władzy wykonawczej (np. zarząd spółki z o.o.). Może ono też oznaczać dokonywanie czynności dla innej osoby i na jej rzecz.

Jest to pojęcie mające szczególne znaczenie dla wykonywania współwłasności, gdzie przez pojęcie zarządu rzeczą wspólną rozumie się podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących wspólnego prawa, koniecznych w toku normalnej eksploatacji przedmiotu współwłasności oraz w sytuacjach nietypowych (por. J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1994, s. 130).

Zarządem określa się także działania w sferze praw innej osoby przez podmiot do tego upoważniony (oraz zobowiązany), a także działania podejmowane zarówno w sferze prawnej innej osoby, jak i w sferze własnej podmiotu dokonującego czynności zarządu. Do czynności zarządu zalicza się zarówno czynności faktyczne, jaki i prawne oraz procesowe, w związku z czym używa się pojęć zarządu faktycznego, prawnego i procesowego.

W znaczeniu gospodarczym zarządzanie to działalność nakierowana na przetrwanie i dalszy rozwój jednostki gospodarczej oraz wybór najmniej ryzykownego sposobu rozwiązywania problemów współdziałania, partnerstwa oraz walki. Można też sformułować ujęcie funkcjonalne zarządzania, przez które rozumie się stale powtarzające się czynności wykonywane przez podmiot zarządzania w drodze podejmowania decyzji dotyczących działań podporządkowanych podmiotów zarządzania.

Zarząd zwykły i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu

W przepisach rozróżnia się także pojęcia zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających zarząd zwykły.

Jednak ani w Kodeksie cywilnym, ani w innych ustawach nie zdefiniowano dokładnie, co się mieści w pojęciu zarządu zwykłego, a co zarząd zwykły przekracza. Chociaż w art. 199, 201 i 203 K.c. użyto terminów „zarząd zwykły" i „czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu", w żadnym z przepisów K.c. nie podano, co się mieści w pojęciu zarządu zwykłego.

Z wymienionych przepisów wynika jedynie, że zarząd zwykły może polegać na podejmowaniu czynności związanych ze zwykłym używaniem rzeczy, natomiast wszystkie ważniejsze decyzje i związane z nimi czynności będą zapewne przekraczały zakres zwykłego zarządu. Poza zakresem zwykłego zarządu pozostają wszelkie decyzje związane ze zmianami właścicieli oraz trwale zmieniające stan lub przeznaczenie rzeczy (jako należące do immanentnych cech prawa własności). Także zadysponowanie (rozporządzenie) rzeczą na dłuższy czas jest - jak wynika z art. 199 K.c. - czynnością przekraczającą zwykły zarząd, jednak granica między czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu a innymi czynnościami nie jest w świetle sformułowań K.c. ostra.

Najczęściej przyjmuje się, że czynnościami zwykłego zarządu są bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej (co do zasady) w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością. Ale ocena charakteru czynności musi być dokonywana indywidualnie w odniesieniu do konkretnego stanu faktycznego (por. wyrok SN z 13 kwietnia 1966 r., II CR 24/66, LEX nr 5970).

Zgodnie z tym, do czynności zwykłego zarządu zalicza się np.:

  • niezbędne remonty, naprawy, czynności organizacyjne zapewniające prawidłowe i sprawne funkcjonowanie nieruchomości, czynności podejmowane przed organami administracji, jeżeli dotyczą nieruchomości (np. sprawy opłat lokalnych, podatków),
  • zawarcie umowy o pracę z pracownikiem najemnym, którego praca
    w nieruchomości jest niezbędna,
  • zawarcie umowy ubezpieczenia nieruchomości lub jej części składowych,
  • pobieranie pożytków nieruchomości i spieniężanie ich (por. art. 935 § 1 K.p.c.),
  • wypowiadanie umów najmu i dzierżawy, które dotyczą nieruchomości,
  • zawieranie umów najmu na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy (por. art. 936 K.p.c.).

Jeśli chodzi o czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, to na podstawie przepisów K.c. i K.p.c. zalicza się do nich m.in.:

  • zaciągnięcie pożyczki w znacznych rozmiarach i zbędnych dla bieżącego gospodarowania nieruchomością,
  • wyzbywanie się maszyn i innych urządzeń potrzebnych do prowadzenia nieruchomości,
  • dokonywanie zmian w substancji nieruchomości, niewynikających z normalnego jej funkcjonowania,
  • inne czynności, które co do ich charakteru są w zasadzie czynnościami zwykłego zarządu, jednak ze względu na pewne cechy nie mogą być za takie uznane, np. zawarcie umowy najmu na czas przekraczający zwyczaj miejscowy, zawarcie umowy dzierżawy na długi okres czasu lub w ogóle (por. art. 936 K.p.c.).

Te ogólne dyspozycje mogą się okazać w pewnych warunkach niewystarczające. Dlatego dla potrzeb zarządzania nieruchomością wspólną (stanowiącą współwłasność właścicieli lokali) sprecyzowano w art. 22 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) przykładowy wykaz czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Katalog, który zawiera art. 22 ust. 3 tej ustawy, nie jest zbiorem zamkniętym, a umieszczone w nim czynności zostały wymienione tylko „w szczególności". A więc należy przyjąć, że wszelkie inne czynności ważne dla właścicieli lub dla stanu i przeznaczenia nieruchomości będą czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu. Można też założyć, że sami właściciele lokali mogą (w umowie lub w uchwale) określić, które czynności spośród niewymienionych w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali są dla nich ważne i z tego względu będą w odniesieniu do ich nieruchomości wspólnej traktowane jak czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (spowoduje to ograniczenie zarządu lub zarządcy co do możliwości samodzielnego podejmowania tych czynności i zobowiąże zarząd lub zarządcę do uzyskiwania na ich podjęcie zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale). Nie może to jednak dotyczyć czynności, których charakter wskazuje na to, że mieszczą się one w granicach zwykłego zarządu.

Zarządzanie nieruchomościami

Jeśli chodzi o zarządzanie nieruchomościami, to stosowne definicje zawarte są w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.), która w przepisach Działu V, rozdziału 3 w art. 189-190 zawiera podstawy prawne działalności zawodowej zarządców nieruchomości. Zarządców dotyczą także przepisy zawarte w rozdziale 4 tego Działu (w art. 191-197), który dotyczy nadawania uprawnień i licencji zawodowych.

To właśnie w tej ustawie użyty został termin „umowa o zarządzanie nieruchomością" i wprowadzono pewne regulacje dotyczące treści takiej umowy.

Ustawa ta zawiera dwie definicje zarządzania nieruchomościami. Pierwsza, zawarta w art. 184 ust. 1 informuje, że zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w tej ustawie. Z art. 184 ust. 2 wynika natomiast, że zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ww. ustawy.

Jednak, zarządzanie nieruchomościami może być także działalnością gospodarczą, gdyż art. 184 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami informuje, że mogą ją także prowadzić przedsiębiorcy, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez zarządców nieruchomości.

Te przepisy art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie pozwalają jednak zorientować się bliżej, czym w istocie jest zarządzanie nieruchomościami. Zwłaszcza, że przytaczane wcześniej przepisy K.c. wskazują wyraźnie, że można zarządzać nieruchomością nie prowadząc działalności gospodarczej, ani nie będąc licencjonowanym zarządcą (nie uprawiając w tym zakresie działalności zawodowej), np. może zarządzać nieruchomością jeden z jej współwłaścicieli.

Dlatego w art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, umieszczono inną definicję zarządzania nieruchomością, w myśl której polega ono na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności:

1)  zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2)  zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3)  zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa energetycznego;

4)  bieżące administrowanie nieruchomością;

5)  utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6)  uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Zatem zarządzaniem nieruchomością jest wykonywanie ww. czynności, a umową o zarządzanie jest każda umowa przewidująca wykonywanie takich czynności.

Choć przytoczony przepis mówi o dokonywaniu czynności i podejmowaniu decyzji, jako o przejawach wykonywania zarządu, ale nie ulega wątpliwości, że tak, jak świadczenie w stosunku zobowiązaniowym według art. 353 § 2 K.c. może polegać na działaniu lub na zaniechaniu, tak i zarządzanie, jako świadczenie z umowy zarządzania, może polegać zarówno na pozytywnym działaniu, jak i na zaniechaniu, czyli powstrzymaniu się od działania.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czynności zarządcy nie mają charakteru wyłącznie czynności zachowawczych lub zwykłego zarządu, lecz wiążą się także z rozwojem nieruchomości, tj. z inwestowaniem w nią.

Ograniczenie do czynności zachowawczych właściwe byłoby ewentualnie dla administrowania nieruchomością. W pojęciu zarządzania ustawa o gospodarce nieruchomościami mieści bowiem także pojęcie „administrowania", które ma charakter od zarządzania węższy, jednak nie do końca sprecyzowany. Obejmuje ono zapewne wyłącznie czynności faktyczne, których wykonywanie nie wykracza poza zakres zwykłego zarządu. Mogą to być takie czynności, jak np. utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, rejestrowanie właścicieli lub najemców nieruchomości, pobieranie czynszów, rejestrowanie awarii oraz ich usuwanie, organizowanie spotkań współwłaścicieli lub innych osób korzystających z nieruchomości, prowadzenie korespondencji czy udzielanie informacji o nieruchomości i korzystaniu z niej.

Umowa o zarządzanie nieruchomością

Wobec tak szerokiego zakresu spraw, jakie wchodzą w pojęcie zarządu nieruchomością (którymi może zajmować się zarządca) szczególnego znaczenia nabiera umowa o zarządzanie nieruchomością, w której można zarówno sprecyzować zakres obowiązków i uprawnień zarządcy, jak i określić sposób ich wykonywania. Z tego względu do ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzono także przepisy odnoszące się do takiej umowy.

Według art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządca (lub przedsiębiorca) może wykonywać czynności z zakresu zarządzania nieruchomościami wyłącznie na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, gdyż przepis ten mówi, że zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Ten sam przepis wprowadza wymóg zachowania dla takiej umowy formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Działanie zarządcy na podstawie umowy o zarządzanie wywołuje skutki takie, jak działanie przedstawiciela.

Z przepisów tych wynika także, że zarządzanie nieruchomością to rodzaj usługi. Bo umowa o zarządzanie nieruchomością to umowa wiążąca profesjonalnego zarządcę nieruchomości (osobę fizyczną posiadającą licencję zarządcy nieruchomości lub przedsiębiorcę prowadzącego działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami) oraz właściciela nieruchomości lub inną osobę albo jednostkę organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości i która chce skorzystać z usługi zarządzania nieruchomością świadczonej przez profesjonalnie przygotowaną osobę lub profesjonalną firmę. Natomiast nie jest umową o zarządzanie nieruchomością umowa pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości lub pomiędzy właścicielami lokali ustalająca sposób korzystania ze współwłasności (o czym mowa w art. 221 K.c.) ani umowa określająca sposób zarządu współwłasnością, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.), chyba że w takiej umowie następuje także powierzenie zarządu nieruchomością wspólną konkretnej osobie fizycznej albo prawnej gdyż wtedy pojawia się jako strona umowy również profesjonalny zarządca nieruchomości.

Umowa o zarządzanie nieruchomością to umowa nazwana. Art. 185 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami rozstrzyga, że „zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością". Mimo, że odstąpiono tu od przyjętej w Kodeksie cywilnym koncepcji regulowania umów nazwanych przez wyraźne określenie obowiązków stron, to jednak także umowę o zarządzanie nieruchomością należy uznać za umowę nazwaną, gdyż jej zawarcie powoduje powstanie uprawnień i obowiązków zarządcy wynikających z „przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością".

Umowa o zarządzanie nieruchomością jest sprecyzowana podmiotowo. Jedną stroną umowy jest zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, a drugą właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa lub inna jednostka organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości. O stypizowanym charakterze umowy o zarządzanie nieruchomością świadczy też treść art. 186 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dotyczący obowiązkowego ubezpieczenia OC).

Ponadto, jeśli uwzględnić zastrzeżenie formy pisemnej z sankcją nieważności, to nie sposób twierdzić, że umowa o zarządzanie nieruchomością nie jest umową nazwaną. Pewne znaczenie ma też konsekwentne powoływanie w ustawie omawianej umowy, jako „umowy o zarządzanie nieruchomością" bądź skrótowo „umowy o zarządzanie" (por. art. 185 ust. 2, 3 i 4, art. 185 ust. 5, art. 186 ust. 3).

Zatem zawarcie umowy o zarządzanie nieruchomością powoduje skutki określone w art. 185 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

m

Słowa klucze: zarządzanie nieruchomościami, umowa o zarządzanie nieruchomością, artykuł, zarządKategoria:Poczytaj sobie

OGŁOSZENIA: nieruchomości i zarządzanie nieruchomościami
OSTATNIE OGŁOSZENIA NIERUCHOMOŚCI
POCZYTAJ SOBIE
PERYSKOP
ZWRÓĆ UWAGĘ

Ministerstwo Infrasrtuktury przygotowało Założenia polityki wsparcia mieszkalnictwa do 2020 r. i skierowało je 27 maja 2010 r. do rozpatrzenia przez Komitet Rady Ministrów. Zachęcamy do lektury. Zobacz: Założenia polityki...

więcej
ECHA Z RYNKU

Analizy rynku hipotecznego można znależć na stronie internetowej Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego:
Raporty na temat rynku nieruchomości w Łodzi można zamówić w Instytucie Nieruchomości Valor s.c.

więcej